Обязать администрацию заключить новый договор аренды земельного участка под ИЖС.

4

Просим грамотных юристов по земельным отношениям помочь.
Подали иск, ответчик не согласен. Судья враздумье.
На какие законы и статьи делать основной упор?
В городской суд.
Нижегородской области.
Истец: Наталья Алекс
().
Ответчик: 1). Администрация муниципального района
(г. , ул. ).
2) . КУМИ и зем. ресурсами района
(г. , ул. , д. ).
И С К О В О ЕЗ А Я В Л Е Н И Е
На основании Решения жилищной комиссии, решенияземского собрания р-на, - Распоряжениемадминистрации муниципального района№ от **.**.2011 г. В соответствии с законом Нижегородской области № 127-3 от 4 августа 2010 г. « О бесплатном предоставлении в собственность отдельным категориям граждан земельных участков для индивидуального жилищного строительства на территории Нижегородской обл.»нам, семье, как молодой семье имеющей ребенка и нуждающейся в улучшении жилищных условий был выделен земельный участок на окраине г. .
26 октября 2011 г. между мной и КУМИ и земельными ресурсами района был заключен договор аренды земельного участка, из земель населенных пунктов, для строительства индивидуального жилого дома, с кадастровым номером 52:, площадью 1000 кв.м, по адресу: Нижегородская обл., г. , участок № ***, на срок три года. Договор аренды земельного участка был зарегистрирован в УФРС по Нижегородской области 08 декабря 2012 г.
В период действия указанного договора п.4 Права и обязанности арендатора п.п. 4.1. Арендатор имеет право; - самостоятельно хозяйствовать на земельном участке в соответствии с целевым назначением и видом разрешённого использования участка, установленным настоящим договором.
С целью осуществить строительство индивидуального жилого дома мной были произведены необходимые действия для освоения земельного участка – На земельном участке мной был возведен бетонныйфундамент под жилой дом, размерами 10 м х 12 м, глубиной 2 м. , шириной 0,48 м, высотой 0,8 м над землей. Фундамент заключен в деревянную опалубку. По всей длинефундамента сделан утеплитель с двух сторон в виде экструдированного пенополистирола. Внутри фундамента установлено 8 бетонных столбов диаметром 0,3 м х 2,0 м. ;– оформление необходимой документации, без которой начало строительства было невозможно, а именно действия по присоединению к электрическим сетям, поскольку это было необходимо для начала работ. На основании этого мной 28 июля 2014 г. был заключен договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям, т.е. к земельному участку была подведена линия электропередач. Все указанные работы осуществлялись мной в течение срока действия договора аренды, т.е. до 26 октября 2014 г. Таким образом, в период действия договора аренды мной на земельном участке был возведен фундамент, прочно связанный с землей для дальнейшего возведения стен, который согласно действующему законодательству считается объектом незавершенного строительства иявляется недвижимым имуществом.
25 мая 2016 г. я обратилась к ответчику с заявлением о продлении договора аренды земельного участка, т.к. мне необходимо зарегистрировать право собственности на незавершенное строительство и осуществить достройку жилого дома.
27 июня 2016 г.я получила отказ (на письмо от 25 мая 2016 г.) из КУМИ и ЗР р-на в продлении срока договора аренды № от 00.00.2011 г. с приложением (Уведомление об утраченном праве на заключение нового договора аренды з/у.» , (ошибочно) сославшись на то, что срок действия договора аренды истек 26.10.2014 г., указав, что согласно п.5 ст. 6 Закона НО № 88-З от 29.06.2015 г. «О предоставлении земельных участков отдельным категориям граждан в собственность бесплатно на территории Нижегородской области»по окончании срока Договора по заявлению Арендатора заключается новый договор аренды такого земельного участка сроком не более чем на 3 года, при условии наличия объекта незавершенного строительства либо разрешения на строительство на данном земельном участке. Также в письме было указано, что поскольку я не обращалась с заявлением о продлении договора аренды, то договор от 26.10.2011 г. прекратил своё действие. (В действительности в это время (27.06.2016 г.) уже действовал закон № 88-З с изменениями от 5.04.2016 г.)
11.07.2016 г. я вновь обратилась с заявлением о перезаключении договора аренды земельного участка № от 26.10.2011 г. Однако письменного ответа на данное заявлениея по настоящее время не получила.
На момент заключения договора аренды порядок предоставления земельных участков в собственность бесплатно, отдельным категориям граждан, регулировалсяЗаконом Нижегородской обл. № 127-З от 4.08.2010 г.
В п.3 ст. 6 Закона НО № 127-З от 04.08.2010 г. говориться, что гражданам земельные участки предоставляются в аренду на три года для строительства индивидуального жилого дома с последующим бесплатным предоставлением в собственность после завершения строительства, ввода в эксплуатацию жилого дома и Гос. Регистрации права собственности на жилой дом. В указанной статье закона НО не говорится о необходимости обращения в орган муниципального образования, предоставивший земельный участок в аренду с заявлением о продлении срока договора аренды. Однако упоминаетсяо возможности продления срока договора аренды, с суммарным срокомдо пяти лет.
В договоре аренды земельного участка № от.2011 г. также нет указания на обязанность или необходимость арендатора, обращаться с заявлением о продлении действия договора аренды, после окончания срока его действия. Но говорится п. 2. Срок договора п.2.1 Договор вступает в силу с даты регистрации его в Органе, осуществляющем государственную регистрацию правна недвижимое имущество и сделок с ним на территории Нижегородской обл. (дата регистрации 8.02.2012 г. № регистрации. ), п.7.5.Датой прекращения действия договора считается дата регистрации соглашения о расторжении договорав Органе, осуществляющем государственную регистрацию правна недвижимое имущество и сделок с ним на территории Нижегородской обл.
Руководствуясь ч.2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
29.06.2015 г. Закон по которому был заключен договорЗакон НО № 127-З от 04.08.2011 г. был отменен в связи с принятием нового закона « О бесплатном предоставлении в собственность отдельным категориям граждан земельных участков для индивидуального жилищного строительства на территории Нижегородской обл.» № 88-З. (5 апреля 2016 г. в Закон№ 88-З от 29.06.2015 г. внесены изменения), гдечетко прописано про заявление и сроки (5 лет + по окончании указанного срока по заявлению арендатора заключается новый договор на 5 лет).
Согласно Ст.6 п.5 Земельный участок для индивидуального жилищного строительства предоставляется гражданам в собственность бесплатно после завершения строительства, ввода в эксплуатацию жилого дома и государственной регистрации права собственности на жилой дом.
На время строительства индивидуального жилого дома земельный участок предоставляется гражданину в аренду сроком на 5 лет с последующим предоставлением в собственность бесплатно после завершения строительства, ввода в эксплуатацию жилого дома и государственной регистрации права собственности на жилой дом. (абзац в ред. Закона области от 05.04.2016 № 29-З) .По окончании указанного срока по заявлению арендатора заключается новый договор аренды такого земельного участка сроком не более чем на 5 лет, при условии наличия объекта незавершенного строительства либо разрешения на строительство на данном земельном участке. (абзац в ред. Закона области от 05.04.2016 № 29-З).
В случае, если строительство индивидуального жилого дома производится с привлечением денежных средств кредитных организаций, при представлении арендатором надлежаще заверенной копии кредитного договора с арендатором заключается новый договор аренды на срок действия кредитного договора, но не более чем на 20 лет.
Статья 9. Признание утратившими силу отдельных законов Нижегородской области.
Со дня вступления в силу настоящего Закона признать утратившими силу:
1) Закон Нижегородской области от 4 августа 2010 года № 127-З "О бесплатном предоставлении в собственность отдельным категориям граждан земельных участков для индивидуального жилищного строительства на территории Нижегородской области"
Статья 10. Заключительные положения п 4. Право на предоставление земельных участков в собственность бесплатно сохраняется за гражданами, состоящими на учете граждан, желающих приобрести земельные участки для индивидуального жилищного строительства, или заключившими договор аренды таких земельных участков в соответствии с законом Нижегородской области, направленным на бесплатное предоставление земельных участков в собственность граждан, до вступления в силу настоящего Закона. Предоставление земельных участков в собственность бесплатно указанным гражданам осуществляется в соответствии с положениями настоящего Закона. (ч. 4 в ред. Закона области от 05.04.2016 № 30-З).
В связи с этим я заблаговременно обратилась в КУМИ и ЗР р-на Нижегородской обл. изначально с заявлением от 25.05.2016 г. о продлении срока действия договора аренды земельного участка, а затемс заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка от 11.07.2016 г. Однако до настоящего времени положительного ответа от КУМИ и ЗР р-на Нижегородской обл. я не получила.
Я продолжаю пользоваться земельным участком с кадастровым номером 52:, площадью 1000 кв.м, по адресу: Нижегородская обл., г., участок № ***, регулярно вношу арендную плату, которую ответчик принимает. Считаю, что данные обстоятельства также свидетельствуют о продолжении арендных отношений.
Согласно договора аренды земельного участка, заключенный между мной и КУМИ и зем. ресурсами района 26.10.2011 г., он прошел государственную регистрацию, 8.02.2012 г. о чем имеется штамп регистрирующего органа, номер регистрации.
Согласно кадастрового паспорта земельный участок по адресу: Нижегородская обл., г. , ул. , участок № ***, сформирован, 06 мая 2011 г. поставлен на кадастровый учетс №, имеет площадь 1000 кв.м., категория земель: Земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства индивидуального жилого дома.
Согласно выписки из ЕГРН от 30.01.2017 г. право аренды на земельный участок№ *** зарегистрировано 08.02.2012 г. и я,Наталья Алекслицо, в пользу которого установлено обременение земельного участка по договору аренды. Согласно данной выписки из ЕГРН прекращение договора аренды не зарегистрировано.
По моей заявке, 21.02.2017 г. кадастровым инженером произведены кадастровые работы наземельном участке №***, с кадастровым номером, в ходе которого зафиксировано, что на земельном участке имеется объект незавершенного строительства, о чем составлена схема границ здания.
Согласно отчета независимого эксперта ООО «Оценка-***» от 06.03.2017 г. указана характеристика строящегося объекта по адресу: Нижегородская обл., г. , ул.. Объект находится на окраине г. .Подведены сети электроснабжения. Объект представляет собой выстроенный бетонный фундамент размерами в плане 10 м х 12 м по наружному обмеру. Ширина ленточного фундамента составляет 0,48 м. Высота над землей на нижнем уровне равна 0,8 м Фундамент заключен в деревянную опалубку. По всей длине выступающего фундамента имеется утеплитель с двух сторон в виде экструдированного пенополистирола. Внутри фундамента имеются 8 бетонных столбов диаметром 0,3 и 2 снаружи. К участку подведена линия электропередач. Количественные и качественные характеристики подтверждены документами и совместным осмотром Оценщика и Заказчика. Оценочная стоимость незавершённого строительства (фундамента) жилого дома расположенного по адресу; Нижегородская обл. г. ул.,участок № *** на 1.03.2017 г. составляет 345 000 (триста сорок пять тысяч) рублей. Это является недвижимым имуществом гражданина.
Считаю, что данные обстоятельства свидетельствуют о наличии процесса создания объекта недвижимости в целом и использовании земельного участка по его прямому назначению.
Возведенный фундамент, прочно связанный с землей, является объектом незавершенного строительства. Правовой термин объекта незавершенного строительства характеризует не конструктивные особенности объекта недвижимости и функциональные цели его создания, а сам процесс создания объекта недвижимости и отражение поэтапности этого процесса в свойствах создаваемого объекта.
Предоставленный мне по договору аренды от 26.10.2011 г. земельный участок использовался мной по назначению, обязанности по договору аренды я исполняю надлежащим образом. До настоящего времени я продолжаюосуществлятьоплату арендных платежей, против этого ответчик не возражает, принимая оплату.
Кроме договора аренды действуют: Гражданский кодекс, Земельный кодекс, Градостроительный кодекс и другие законы РФ.
Согласно п. 3 ст. 22 Земельного Кодекса РФ от 25.10.2001 г. №136-ФЗ (в ред. Федерального закона от 06.12.2011 г. №401-ФЗ, действовавшей до 01.03.2015 г.) по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 настоящего Кодекса.
В соответствии со ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В данной ситуации я по истечении срока действия договора аренды продолжила пользоваться арендуемым земельным участком при отсутствии возражений со стороны КУМИ района.
Таким образом, считаю, что согласно п.2 ст. 621 ГК РФ договор аренды был возобновлен на прежних условиях на неопределенный срок.
Считаю что, ответчик был не вправе отказать мне, арендатору земельного участка, находящегося в собственности муниципального образования, в заключении нового договора аренды, поскольку срок действия ранее заключенного договора аренды земельного участка был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, то есть его срок на момент моего обращенияс заявлениемне истек.
Земельный участок используется мной до настоящего времени, т.е. я совершаю действия, свидетельствующие о продолжении арендных отношений, мной вносятся арендные платежи, каких-либо действий по прекращению договора аренды ответчик не предпринимал. При этом, права одностороннего отказа от исполнения сделки, расторжения договора аренды, в соответствии с абзацем 2 п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиком до настоящего времени не реализованы.
Поэтому лишение меня (Молодой семьи с ребенком) права на получение в аренду земельного участка по тем основаниям, что я подала заявление о заключении нового договора после истечения срока действия ранее заключенного договора, является ошибочными, нарушает мои права как арендатора данного участка.
Исходя из положений подпункта 4 пункта 2 статьи 45, статьи 46 Земельного кодекса РФ, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое пользование.
Указанные нормы закона содержат следующие два понятия: освоение земельного участка и использование земельного участка.
Под освоением земельного участка понимается подготовительный этап, предшествующий использованию земельного участка в предоставленных целях.
Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлении от 23.12.2008 N 8985/08 указал, исходя из совокупного толкования статей 42, 45, 46 Земельного кодекса РФ, что правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Следовательно, обоснованность отказа в продлении договора аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства, устанавливается в зависимости от действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.
В соответствии с пп.10 п.1 ст 1 Градостроительного кодекса РФ объект, строительство которого не завершено, относится к объектам капитального строительства.
Согласно ст.25 ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделокс ним» объект незавершённого строительства подлежит государственной регистрации.
В п.4 ст.25 ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделокс ним» говорится, что в случае, если земельный участок отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершённого строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство с учетом положения пункта 3 настоящей статьи.
В настоящее время отсутствие нового договора аренды земельного участка создает препятствие для государственной регистрации объекта незавершённого строительства.
Таким образом я не могу исполнить свои права и обязанности гражданина РФ, по государственной регистрации недвижимого имущества.
Кроме тогоПрезидент РФ, Правительство РФ и Правительство Нижегородской области
Постоянно говорят, принимают законы и другие меры о поддержке « Молодой семье».
Строительство жилого дома для молодой семьи на данном земельном участкеявляется Социально значимым.
На основании изложенного, руководствуясь действующим законодательством.
П Р О Ш У:
Обязать комитет по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами района при Администрацию муниципального районазаключить со мной новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером 52, общей площадью 1000 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: Нижегородская обл., г. , ул. , участок № *** разрешенное использование: для строительства индивидуального жилого дома сроком на 5 лет.
Приложение:
Копияраспоряжения от 28.06.2011 г. о предоставлении земельного участка в аренду.
Копиядоговора аренды от 26.10.2011 г.
Копияакта приема-передачи земельного участка.
Копиякадастровой выписки о земельном участке.
КопияВыписка из ЕГРН о принадлежности земельного участка. (обременен за мной на сегодняшний день).
Копиясхема расположения объекта незавершённого строительства.
Копияотчет рыночной стоимости объекта незавершённого строительства. Копиядоговорот 28.07.2014 г. о присоединении к электрическим сетям.
Копиязаявление от 25.05.2015 г. о продлении договора аренды земельного участка.
Копияответ на заявление от 25.05.2016 г. с приложением, отказ в продлении договора.
Копия заявление от 11.07.2016 г. о перезаключениидоговора аренды земельного участка, с приложением к заявлению.
Копияквитанции Госпошлина.
« » 2017 г. Н.А.
13.04.2017 г. состоялось подготовка к суд. Разбирательству.
Ответчик КУИиЗР не согласен с иском. Считает что прав к закл. Договора нет.
Разрешение на строительство мы не получали, участок не использовался по назначению и т.д.
Судья, (добрая женщина, носразу видно с такими делами работает впервые). Спрашивает юриста из КУМИ, как по закону суд может Вас обязать. Та говорит не знаю, это дело истца. Вобщем поговорили, я (отец истца, представитель) попросил суд сначала изучить иск, подумать и подсказать как быть молодой семье с ребенком. Может иск исправить или еще что-то.Судья объявил перерыв, 24.05.17 состоится еще одно предварительное слушанье.
Просим грамотных юристов по земельным отношениям помочь.
Спасибо!

спросил(а)
4
4 ответа
0

Приезжайте на консультацию с документами, какие есть, это бесплатно, мы уже решали положительно такие вопросы в судебном порядке.
Мы находимся в Нижнем Новгороде и сможем Вам помочь! Наш тел 4245443, 89036041619.

0

Если суд не установил администрации иной срок, на который должен быть заключен договор, то администрация правомерно заключила договор аренды на тот же срок и на тех же условиях, что и предыдущий.
Только профессионал наступит на грабли, чтобы поднять их.
Юридическая помощь в Липецке и Липецкой области: 8-904-281-2052

0

Конечно, по одному вашему исковому заявлению юристы не дадут вам никаких компетентных консультаций. Земельный спор, тем более с муниципалитетом-сложнейшая категория дел. Вам юрист нужен.
Я могу вам лишь сказать одно, что договор аренды не образует права собственности. Поэтому если у вас есть право на получение земли в собственность, как у льготной категории граждан, то и получайте ее в собственности, а не в аренду. После заключения договоры аренды вам надлежало обращаться с заявлением о передаче участка у собственность. Местный закон о получении земли в собственность не обязывает муниципалитет заключать никаких повторных договоров с вами.
С такими требованиями исковыми есть все шансы остаться ни с чем. Меняйте требования.
С уважением, ваш юрист Морозова Евгения Анатольевна

0

Обратитесь к очному юристу или адвокату для представления Ваших интересов в суде. Помимо иска стороны вправе представлять любые другие доказательства, которым по ходу судебного заседания нужно давать оценку.
Баранникова Татьяна Николаевна
[email protected]

0

Добрый день
анализ вашего иска соответствие судебной практике правильно ли избрали способ восстановления нарушенных прав - это платные услуги. Никто бесплатно такой вопрос объемный изучать не будет.
С уважением к Вами, Филатов Евгений Павлович.
FILATOV-URIST.RU - МОЙ САЙТ. [email protected] - моя почта. Через сайт мне можете написать лично. Проконсультирую верно, грамотно, недорого.

Ваш ответ
Введите минимум 50 символов
Чтобы , пожалуйста,
Выберите тему жалобы:

Другая проблема